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房价越来越高 谁才是未来的接盘侠?

  最近一位朋友问我:“这么高的房价谁来接盘?老百姓还买的起嘛……”我的回答是:“打个比方,我们是坐在桌前打德州扑克,那证明我们一定是有筹码的。现在楼市也是一样,有钱人才能入市,钱都在有钱人间流转,所以接盘的人就是更有钱的人。”

  随着时间推移,房价有可能还会继续上涨,10年?20年?但是总有一天会达到顶峰,也就是总有人会买到最贵的房子。那么20年后,谁来为这批最贵的房子接盘?当我们这一辈人要退休的时候,要卖掉房子的时候,这个时候就会出现房子的富余,那时候中国房地产的多余或者说泡沫就会被击破。

  谁才是未来的接盘侠?

  对一个普通的中国家庭来讲,大多数的财富或许都投资在了房产。那么谁才是真正的房产接盘侠呢?我们需要先分析下中国房地产职业的时段,有什么样的规律可循。

  对一个一般家庭来说,第一次置业的时间基本在成家立业时的30岁。30岁到40岁之间,家庭规模可能增加了,有了一到两个孩子,或者需要与父母同住,那么原来第一次置业的房子不够大了,需要改善,所以40岁左右的时候,又出现了第二次置业的高潮。但是到了60~70岁的时候,当孩子已经大学毕业,准备结婚的时候,富裕的房子可以给孩子住,或者是卖掉换新的,这样又将开始一个新的循环。所以国际上一个国家在它的人口结构当中30岁到40岁的人群比例越高的时候,它对房地产的需求越大。

  以美国为例, 30岁到40岁占人口的比重与房价指数的关系,随着30岁到40岁的人口比例的上升,它的房地产指数的价格在上升,反之在下降,因此在国际上没有绝对的接盘侠。随着人口年龄阶段的变化,接盘侠也会发生变化,当接盘侠从普通老百姓变成富人的时候,泡沫就越来越大。

  在我们过去十年当中,恰恰是中国30岁到40岁的人口比重不断增加的十年,所以在过去十年中,一线城市房地产的价格翻了10倍,这样的规律背后有它的人之常情。未来如何,谁才是接盘侠?大家掰着手指的可以算下。

  人口红利对房地产的影响

  一个不争的事实,中国的人口红利已经在慢慢消失。人口红利衡量的指标有两种,一种是人口中18岁到64岁之间的劳动力的比例从2010年开始下降。因此,过去五年当中,大家都会明显地感觉到中国的劳动力成本越来越贵。

  当人口红利消失的时候,对不动产的需求自然会下降。中国普通家庭拥有房子的比例是多少?如果我们把父母的房子都加在里面,中国房屋的拥有率是在90%以上,而全世界平均比例为50%—60%。另一个指标就是看人均居住面积:全世界人均居住面积是20平方米,按照官方的数据,中国去年的人均居住面积已达33平方米。

  所以房屋的拥有率和居住面积这两个指标都说明在不久的将来,或许在2020年或者是2030年,当我们这一辈人要退休的时候,要卖掉房子的时候,这个时候就会出现房子的富余,那时候的价格会不会往下走?

  “房子是住的不是炒的”是在挤泡

  “房子是用来住的,不是用来炒的”,这是近期中央经济工作会议最受人关注的一句话,也是理解和预测今年房地产基本走势的最关键之语。

  而在经历一年的非理性上涨之后,中国当前地产市场的泡沫风险已经非常明显,土地市场和房地产市场的加杠杆行为之严重,令人担心房地产会否重蹈2015年股市的覆辙。在经过“9.30”一系列调控措施之后,今年的中央经济工作会议,对房地产市场健康稳定发展的重视可谓空前。

  从人口红利的下降,再到人口数量与房产的关系,中国房地产或许需要降降温,谨慎一些。“房子是住的不是炒的”一句话道出了其中的关系,不论是人口红利下降还是置业人群的老化,你只要保持自身住房的本真需求,市场的泡沫就不会有那么大,接盘侠就会变成需求侠。任何时代都会有置业需求,每个人都可能会置业,但不需要每个人都拿置业来炒房。

  随着人口老龄化和流动人口的减少,作为耐用消费品的房子的需求总是下降的,一轮房地产周期大致都是18-25年,包括上涨和下跌全过程。当然,除了关注房价何时见顶的各个窗口之外,房地产的流动性更值得关注,因为楼市不同于股市,前者的流动性风险会更大,届时不是你想卖就能卖得掉。

  因此,房价或许可以连续上涨20年,但总是有顶的,无论政策怎样调控,市场总有市场的波动铁律,全世界没有一个国家的房价能够走L型,S型恐怕才是真正的市场。

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